ローン返済シミュレーション

借入額・返済期間・金利から、毎月の返済額・総返済額・利息の合計・年末残高を出します。元利均等と元金均等の比較、繰上返済、変動金利の5年ルール・125%ルールで払いきれない利息まで、特定の商品に寄らずに計算します。

この結果は試算です。実際の返済額は金融機関の約定や端数の処理で異なります。借入の判断は金融機関に確認してください。

元利均等と元金均等の違い

元利均等は、毎月の返済額（元金＋利息）が同じになる返し方です。初めのうちは返済額の多くが利息で、 元金はゆっくり減ります。毎月の返済額は「借入額 × 月利 ÷（1 −（1 ＋ 月利）^−返済回数）」で、月利は年利の12分の1です。

元金均等は、毎月返す元金を同じにして、その月の残高にかかる利息を上乗せする返し方です。 初回がいちばん高く、残高が減るにつれて返済額も下がります。3,000万円・35年・1%なら、元利均等は毎月84,685円、元金均等は初回96,428円で、利息の合計は元利均等5,567,804円・元金均等5,262,332円です。

このツールの端数は、毎月の利息を円未満切り捨て、返済額も円未満切り捨て、最終回で残りを精算しています。金融機関によって端数の処理が違い、数円ずれることがあります。

繰上返済の2つの型（期間短縮と返済額軽減）

繰上返済は、毎月の返済とは別にまとまった額を元金に充てることです。返したあとの扱いが2つあります。

• 期間短縮：毎月の返済額はそのままで、返済の終わりが早まる。3,000万円・35年・1%で10年目の終わりに100万円なら、1年3か月短くなり、利息が276,373円減ります。
• 返済額軽減：返済の終わりはそのままで、毎月の返済額が下がる。同じ条件で毎月3,768円下がり、利息は130,643円減ります。

利息の減り方は期間短縮のほうが大きくなりますが、手元に残すお金や住宅ローン控除の期間との兼ね合いもあり、 どちらが良いかは人によって違います。このツールは繰上返済の手数料を含めていません。

変動金利の5年ルールと125%ルール

変動金利型の住宅ローンでは、金利は半年ごとに見直されても、毎月の返済額は5年ごとにしか見直さない（5年ルール）、見直し後の返済額は前回の1.25倍まで（125%ルール）という約定が多くの金融機関の 元利均等で採られています。これは法令ではなく金融機関の約定で、採っていない商品もあります。借りている（借りる）ローンの約定を確かめてください。

返済額が据え置かれるあいだに金利が上がると、返済額のうち利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。 利息が返済額を上回ると、払いきれない利息（未払利息）が翌月以降に持ち越されます。未払利息は免除されるものではなく、 最後は最終回にまとめて払うことになります。

たとえば3,000万円・35年・1%で借り、61回目から金利が3%になると、61回目の見直しで引き直した額は111,005円ですが、上限の105,856円で頭打ちになります。このツールでは見直しは 61・121・181…回目に行い、返済額はまず未払利息、次にその月の利息、残りを元金に充てる順で計算しています。 最終回の額（この例では112,599円）を必ず表示するので、払いきれない利息が残るかどうかが分かります。 ボーナス払いの分にも、月の分とは別に同じルールを当てています。元金均等には5年ルール・125%ルールが無く、 金利が変わった月から利息だけが変わります。

年末残高と住宅ローン控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高 × 0.7%を上限に、所得税（引ききれなければ住民税）から差し引かれる制度です。 控除を計算するときに要る「年末残高」を、このツールの年末残高の表で年ごとに出せます。

ただし年末残高 × 0.7%は上限の目安です。実際の控除は、借入限度額（新築・中古や省エネ性能の区分で2,000万円〜5,000万円）、控除期間（13年または10年）、その年に納めた所得税と住民税の額 （住民税からの控除は上限9.75万円）で頭打ちになります。自動車ローンや教育ローンは対象ではありません。

自動車ローン・教育ローン・カードローンなども、金利と回数が決まっていれば計算のしかたは同じです。 借入額・期間・金利を入れれば、毎月の返済額と利息の合計が出ます（年末残高の控除の列は無視してください）。

よくある質問