住宅取得等資金の贈与税 非課税 判定・計算機
父母・祖父母から住宅資金の贈与を受けると、省エネ等住宅なら1,000万円、 それ以外は500万円まで贈与税が非課税です。対象は2026年12月31日までの贈与で、延長はまだ決まっていません。使えるか・いくら非課税か・残りの贈与税・申告の期限を1画面で出します。
新築等は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上／耐震等級2以上または免震／高齢者等配慮対策等級3以上のいずれか（2023年12月31日までに建築確認を受けたものは等級4でよい緩和あり）。住宅性能証明書などの証明書で確かめます。
登記簿上の床面積。マンションは専有部分の面積です。40㎡以上240㎡以下が対象です。
受け取る人・贈与者・課税方式（細かい要件）
2,000万円以下が要件です（床面積40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下）。 給与だけなら、年収から給与所得控除を引いた額です。
注文住宅の新築は、翌年3月15日の時点で屋根（骨組みを含む）があり土地に定着した状態（上棟）なら足ります。建売・分譲・中古の取得は引渡しまでが要ります。翌年3月15日の後に住む場合は、翌年12月31日までに住んでいないと非課税が取り消され、修正申告が要ります。
贈与を受ける日を入れると判定します。
要件
受贈者・住宅・手続きの3つにまたがります（国税庁 No.4508。2026年10月1日確認）。
| 系統 | 要件 |
|---|---|
| 受贈者 | 贈与者の直系卑属（子・孫）／贈与の年の1月1日に18歳以上／贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下 （床面積40㎡以上50㎡未満なら1,000万円以下）／ 翌年3月15日までに資金の全額を充てて新築・取得・増改築を済ませ（注文住宅は上棟まで）、同日までに住む（遅れる場合は翌年12月31日まで）／ 贈与を受けたときに日本国内に住所がある |
| 住宅 | 床面積40㎡以上240㎡以下／2分の1以上が居住用／中古は昭和57年以降の建築か耐震基準に適合 |
| 使えない場合 | 平成21年分〜令和5年分（2009〜2023年分）にこの非課税の適用を受けたことがある（一定の場合を除く）／ 配偶者・親族など特別の関係がある人から住宅を取得する、またはその人との請負契約で新築・増改築する |
| 手続き | 税額が0円でも、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告をする |
省エネ等住宅とは
限度額が1,000万円になる「省エネ等住宅」は、次のいずれかを満たす住宅です。
- 新築等：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上／耐震等級2以上または免震建築物／ 高齢者等配慮対策等級3以上（2023年12月31日までに建築確認を受けたものなどは、断熱等級4以上または一次エネ等級4以上でよい）
- 既存住宅：断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上／耐震等級2以上または免震建築物／高齢者等配慮対策等級3以上
満たすことは、住宅性能証明書・建設住宅性能評価書の写し・長期優良住宅や低炭素住宅の認定通知書などで証明し、申告書に添えます。 どの証明書が使えるかは住宅の種類で変わるので、国税庁の案内で確かめてください。証明書が無いと限度額は500万円です。
暦年課税と相続時精算課税のどちらで受けるか
非課税分を超えた部分には、ふつうの贈与税（暦年課税）か相続時精算課税のどちらかがかかります。 たとえば1,500万円を省エネ等住宅の資金として受けると、非課税分1,000万円を引いた500万円が残ります。
- 暦年課税：基礎控除110万円を引いた390万円に特例税率を当てて、贈与税は485,000円
- 相続時精算課税（初めて使う場合）：基礎控除後の390万円は特別控除2,500万円の内側で、 贈与税は0円（残りの特別控除2,110万円）。 この390万円は相続のときに相続財産に加算されます
住宅取得等資金の贈与なら、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選べます（措法70条の3・国税庁 No.4503）。相続時精算課税の税率は一律20%です。一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。どちらが向くかは財産の総額・家族構成・将来の相続税で変わるため、このページでは差額を並べるところまでにしています。
ほかの贈与と合わせた贈与税や、相続税への加算は贈与税 計算機・生前贈与加算チェッカーで確かめられます。
申告を忘れると
この特例は、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を出して初めて適用されます。 税額が0円になる場合でも申告が要り、出さないと非課税にならず、贈与額全体に贈与税がかかります。 申告書には戸籍謄本・新築や取得の契約書の写し・登記事項証明書など（省エネ等住宅なら性能の証明書も）を添えます。 3月15日が土日祝なら、申告の期限は翌開庁日です。
個別の判断（親からの借入れとの区別・共有名義の持分・リフォームの範囲など）は、税務署または税理士に確認してください。
よくある質問
2027年以後も延長されますか？
2026年12月31日までの贈与が対象で、2026年10月1日時点で延長は決まっていません。非課税の特例は2026年12月31日までの贈与が対象です。延長は2026年12月の税制改正大綱で決まる見込みです。決まったら更新します。 過去は期限のたびに延長されてきましたが、限度額は縮んできました（1,500万円 → 1,000万円）。このページでは延長の見通しは書きません。
夫婦でそれぞれ自分の親から受けるとどうなりますか？
限度額は受贈者ごとです（国税庁 No.4508）。夫と妻がそれぞれ自分の父母・祖父母から受け、それぞれが要件を満たせば、各自が1,000万円（省エネ等住宅以外は500万円）まで非課税にできます。受け取った資金は自分の持分の取得に充てるので、登記の持分と資金の出どころをそろえます。配偶者の父母は直系尊属に当たらないため、義理の親からの贈与はこの特例を使えません。
頭金ではなく、住宅ローンの返済に充ててもよいですか？
非課税になるのは、住宅の新築・取得・増改築の対価に充てた資金です。すでに住んでいる住宅のローンを返す資金は、原則としてこの特例の対象になりません（国税庁 No.4508 の質疑応答）。新築・取得の時期と贈与・支払いの順番で扱いが変わるので、税務署に確認してください。
税額が0円なら申告しなくてよいですか？
申告が要ります。非課税の特例は、贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書と添付書類（戸籍謄本・契約書の写しなど）を出して初めて適用されます。申告をしないと、非課税にならずに贈与税がかかります。
年末に贈与を受けて、引渡しが翌年になっても使えますか？
贈与を受けた年の翌年3月15日までに引渡しを受け（新築・取得・増改築を済ませ）、同日までに住む（または同日後遅滞なく住むことが確実）ことが要件です。2026年中の贈与なら2027年3月15日までです。建売・分譲マンションは引渡しが同日までに済む必要があります。
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このページについて
出典：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」／No.4503「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」／No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」／No.4103「相続時精算課税の選択」／租税特別措置法（e-Gov 法令検索）70条の2・70条の3にもとづき作成。制度データの最終確認日は2026年10月1日です。
計算結果は、日本の制度を対象とした目安です。実際の金額は加入している制度・自治体・契約内容によって変わります。手続きや申告の判断は、必ず公的機関の一次情報または専門家（税理士・社会保険労務士など）にご確認ください。本サイトは特定の個人に向けた税務・法律の助言を行うものではありません。
最終更新：2026年10月1日 ／ 計算の根拠と運営者について