REIT（不動産投信）

REIT（不動産投資信託）は、不動産を小口に分けて持つ仕組みです。 日本の上場REITはJ-REITと呼ばれ、株式と同じように取引所で売買できます。 現物の不動産投資（第2部15章）とは、性質がかなり違います。

お金の流れ

分配金が高めになりやすい理由

J-REITの分配金利回りは、株式の配当利回りより高めになる傾向があります。 これは運用がうまいからではなく、税制の仕組みによるものです。

REITのリスク

• 金利上昇——REITは借入を使って物件を買っています。 金利が上がると利払いが増え、分配金を圧迫します。 さらに、分配金利回りの魅力が債券に比べて相対的に下がるため、 価格も下がりやすくなります。金利に二重に効かれます
• 空室・賃料下落——テナントが抜ければ賃料が入りません。 用途（オフィス・商業・住宅・物流・ホテル）によって景気への反応が違います
• 災害——保有物件が被災すると直接影響します
• 増資による希薄化——物件を買うために新しく口数を発行すると、 1口あたりの取り分が薄まることがあります

「REITは不動産だから株式と違う動きをする」とは限りません。REITは取引所で売買されるので、市場全体が売られる局面では 株式と一緒に下がることがよくあります。 分散のつもりで入れても、期待したほど相関が低くない場合があります （第1部4章）。

税金が株式と違う

J-REITの分配金には、株式の配当と違う点があります。

• 税率は同じ20.315%
• しかし配当控除は使えません。 REITは法人税を払っていないため、二重課税の調整が不要だからです
• NISAの成長投資枠では買えます（第3部18章）

現物の不動産投資との違い

まとめ

• REITは不動産を小口で持つ仕組み。リターンの源泉は賃料
• 分配金が高めなのは税制（導管性）のため。内部留保がほぼできない裏返し
• 金利上昇は利払い増と価格下落の両方で効く
• 取引所で売買されるので、株式と一緒に下がることがある
• 配当控除は使えない
• 現物不動産と比べ、少額・流動性・分散で有利、レバレッジは使えない