不動産（現物）

現物の不動産投資は、これまでの章の資産と運用の性格が違います。金融商品を買うというより、事業を始めることに近いからです。 物件を選び、資金を借り、人に貸し、修繕し、いずれ売る。 REIT（第2部11章）が「不動産に投資する」ものだとすれば、 現物は「不動産業をやる」ものです。

収益の2つの出どころ

• インカムゲイン——家賃収入から、 ローン返済・管理費・修繕費・税金・保険を引いた残り
• キャピタルゲイン——売却時に、 買った値段（＋諸費用）より高く売れた分

表面利回り（年間家賃 ÷ 物件価格）はよく使われますが、ここから引かれるものが多すぎて、そのままでは判断に使えません。 管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料・管理会社への手数料・ 空室期間・原状回復費・仲介手数料を引いたあとが実際の手残りです。

レバレッジ——現物の最大の特徴

現物不動産が他の資産と大きく違うのは、個人でもローンを組んで、自己資金の何倍もの資産を持てる点です。 これは増える側にも減る側にも効きます。

借入が3倍なら、物件が1割下がるだけで自己資金は4割減ります。しかもローンの残債は減りません。 物件価格が残債を下回ると、売っても借金が残る状態になります。 これは第2部7章で見た「株式の損失は投資額が上限」とは違う世界です。

現物固有のリスク

• 空室。1室だけ持っている場合、入居率は0%か100%しかありません。 分散が効かない典型です（第1部4章）
• 流動性がない。売りたいときにすぐ売れません。 買い手を探し、価格交渉をし、決済まで数ヶ月かかることがあります
• 修繕。給湯器・エアコン・屋根・外壁。 突発的に数十万円単位の支出が発生します
• 金利上昇。変動金利で借りている場合、返済額が増えます
• 災害。1物件に集中しているので、被災が直撃します
• 手間。入居者対応・管理会社とのやりとり・確定申告

税金

• 家賃収入——不動産所得。総合課税で、他の所得と合算されます
• 減価償却——建物部分を耐用年数で費用計上します。 現金は出ていかないのに費用になるため、帳簿上の利益を圧縮できます。 ただし売却時の取得費が下がるので、売却益が増えます。 税が消えるのではなく、先送りされる面があります
• 売却益——譲渡所得。保有5年以下（短期）と5年超（長期）で税率が大きく変わります

「不動産で節税」という勧誘には注意が必要です。赤字を給与所得と損益通算して所得税を減らす、という説明がありますが、それは実際に赤字が出ているということです。 節税額より赤字額のほうが大きければ、単に損をしています。 金融庁・消費者庁が投資用不動産の勧誘について注意喚起を出しています。

REITとの使い分け

第2部11章の表を逆から見ると、現物を選ぶ理由がはっきりします。

• レバレッジをかけたい——REITでは個人はできません
• 自分で価値を上げたい—— リフォームや運営の工夫が結果に反映されます。これは事業の側面です
• 相続対策——現物不動産は相続税評価額が時価より低くなることがあります

逆に、ただ「不動産に投資したい」だけならREITのほうが素直です。 少額で、複数物件に分散され、いつでも売れて、手間がかかりません。

まとめ

• 現物不動産は金融商品というより事業に近い
• 表面利回りから引かれるものが多い。手残りで判断する
• レバレッジは増減の両方に効く。借入3倍なら1割下落で自己資金は4割減る
• 売っても借金が残ることがある。株式の現物とは違う
• 1物件では空室リスクの分散が効かない。流動性も低い
• 減価償却は税を消すのではなく、売却時に持ち越す面がある
• 手間とレバレッジと相続を求めないなら、REITのほうが素直